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北京楼市新政满月:二手房网签站上荣枯线

时间:2024-06-03 10:12:04 来源:北京商报  点击:37514次

尽管还有两个交易日,尽管网签也存在滞后性,但有央行房贷政策“三连发”加持的北京楼市调控“4·30”新政已经在数据端展现出积极一面:被称为市场先行指标的二手房,已经率先出现活跃变化,带看量、成交量均出现稳步回升。“测试”市场底部的挂牌量,在刚刚过去的一个月内减少超过8000套。截至5月29日北京商报记者统计时,5月北京二手住宅网签量已达11747套,头部机构直言在最后两个工作日内,月度网签数据站上1.2万套几成定局,这也是二手房核心荣枯线。

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  央地政策1+1>2

  所谓“4·30”新政,即北京市住建委于4月30日发布的《关于优化调整本市住房限购政策的通知》,核心内容即符合条件的购房群体在此前执行的限购政策基础上,被允许在五环外新购买1套商品住房(包括新建商品住房和二手住房)。

  “4·30”新政落地带给二手房最直观的影响,就是带看量的增加。

  范军是北京头部房产中介回龙观片区的经纪人,据他介绍,自己所在片区位置刚好处于五环外,以4月30日政策调整为分界线,门店前一个月带看量为110多组,后一个月带看量增加到150多组,增长了近四成。之所以有这么大的增长,范军总结是政策叠加作用开始显效。

  “5月下半月的‘增量’,要明显高于5月上半月。”范军说,北京限购优化后,央行又发布了“5·17”新政,降首付、降利率,政策的叠加对提升购房者信心起到了至关重要的作用。

  范军提到的央行“5·17”新政,即在各地坚持一城一策原则,优化自身限购政策纷纷落地后,央行在今年5月17日出台一揽子措施,从首付、利率等方面对房贷政策进行优化。

  对于范军的两大节点判断,同为经纪人的张华也表示同意。张华服务于丰台区六里桥片区,二手房市场主要由个人卖家和买家组成,交易很大程度上取决于买卖双方的心理因素。随着上海、广州、深圳近日陆续落地执行政策,对预期的转好,让部分“积压”买卖需求快速释放。

  头部机构签约增三成

  房产交易存在周期长的特点,尤其是二手房买卖,在涉及“连环单”等复杂情况时,交易周期要更长,从签约到网签,往往动辄3—6个月的时间。然而,得益于一批存量客户的快速释放,北京二手房市场在新政的推动下,于5月成功站上荣枯线几成定局。

  北京市住建委数据显示,截至5月29日,北京二手房5月网签量为11747套。

  实际成交要远好于网签;最后两个工作日内,月度网签数据站上1.2万套。这是多位机构分析师对5月北京二手房交易核心数据的一致判断。

  1.2万套,是北京二手房传统的荣枯线。一般来说,衡量北京二手房成交热度,有三个关键指标:第一个指标是8000套,低于这个数值,说明市场非常冷淡;第二个指标是1.2万套,即荣枯平衡线,表示市场相对平稳,比较温和,适合买卖双方理性交易;第三个指标是1.5万套,被认为是市场呈现上行趋势的门槛线。

  北京链家研究院分析师冷会独家披露了一组数据:北京“4·30”新政和央行“5·17”新政发布后,市场反应总体较为积极。5月以来带看量和签约量较前期都有比较明显的提升,且五环外区域增长幅度明显高于五环内区域。北京链家带看量较上月同期增长约11%,二手住房签约量增长近32%,其中五环外区域成交量增长近37%,明显高于五环内区域(29%)和全市平均水平。从成交占比上看,5月以来五环外成交占比为45.8%,较4月提升2.4个百分点。

  中原地产首席分析师张大伟告诉北京商报记者,中原地产研究院统计数据显示,在刚刚过去的两个周末:5月25日—26日北京二手房成交大约1900套,5月18日—19日北京二手房成交超2000套。预计5月全月北京二手房成交量有望达到1.7万套左右,这基本接近了3月小阳春1.8万套的成交量。“但最终从店面成交到实际网签,还需要一段时间消化。”张大伟分析表示。

  依然为买方市场

  成交实际转好的另一个数据,就是挂牌量的锐减,也是市场实际转好的一项核心数据。

  据张大伟透露,截至目前,北京5月二手房挂牌量减少超过8000套。

  多位头部机构分析师透露,挂牌量的减少,一方面源于实际成交量的增加,另一方面也有部分小业主出现心态转变,下架原本挂牌的房源,择机再售。

  但多位一线经纪人告诉北京商报记者,目前买方仍然占据绝对的话语权。据朝阳区安贞片区某中介机构负责人罗明明介绍,该片区月内成交的几套房子与挂牌价相比,均有不同程度的“谈降”。

  罗明明表示,目前市场信心正在逐步恢复。由于购房门槛的降低,部分之前积压的需求开始进入市场。但利好政策并未引发业主大规模提价现象的出现,核心原因是一旦出现涨价,带看量会明显减少。

  北京商报记者从部分购房者处了解到,目前大部分尚未入市的购房者,普遍持观望态度,或者仅在价格合适时才考虑出手。总体来看,购房者在心理上更倾向于寻找自认为“合适”的房源,即存在捡漏心理。

  “此前,北京‘认房不认贷’新政发布,叠加降首付、降利率、调整普宅标准等政策执行,都在一定程度上刺激了市场需求。”包括张大伟在内的多位房地产业内人士认为,目前市场局部反弹已经呈现,买卖双方应根据自身实际需求,选择合适的房源与时机。

  北京商报记者 王寅浩 李晗


编辑:杨轶婷

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